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一场秋雨一场凉

2020-01-21 来源:

一场秋雨一场凉,往年这个时节即将迎来秋季楼市黄金销售期。但是今非昔比,低迷的主基调使今秋楼市难以“秋高气爽”。因此寻找突破点、为“秋收”做准备是当前企业的重中之重。专业机构人士认为有三剂良药或能见效。

第一剂 住宅直接降价

药方:为了破解住宅市场低迷状态,近来楼市出现了五花八门的促销方式,其中包括各种优惠销售,一、二手市场联动,降低贷款首付等。在观点地产机构与岭南学院EMBA中心日前举办的岭南圆桌会议上,广州寒桐顾问有限公司总经理韩世同等专业人士认为,市场低迷的根源之一是几年来长期上涨的房价已使楼市处于高危状态,因此解铃还需系铃人,根据市场现状直接降价才是解决楼市低迷的根本做法。

韩世同等人士分析,“很多新的销售方式如一手和二手市场联动方式中存在很大的需求对接局限,难以产生明显效果。”目前一些开发商不情愿降价,因此在销售上也吞吞吐吐,用一些似是而非的障眼法糊弄市场,其实这只能丧失良机。

从购房者承受能力来看,现在房价对于大多数人来说高不可攀,而“开发企业的成本和积累高房价是足以支持大幅度降价的,像去年广东一些楼盘大幅降价,其实开发企业还是高利润的收益。而且从上半年的广州市场来看,在经过一番调整后,价格又开始慢慢稳定在一个层面上,没有再进行深度下探。可见对房价很及时地做出了调整并且已经调整到位的,排队去买他们房子的现象还是存在的”。

药性:分析人士认为,降价销售对购房者来说无疑最有实际意义,但是很多开发企业担心买涨不买跌的心理会造成市场下跌底线难堪,一些专业人士也认为价格下降会影响到区域经济发展等。因此从药性来看,真正的降价销售无疑是一剂泄火猛药,用好了可清热败火,用不好会可能会造成跑肚、伤元气的后果。

药效:只要有备而为,控制好剂量,将产生直接效果。目前一些率先降价的楼盘和城市已有成交量回升的迹象。

第二剂 增加产品附加值

药方:在楼市低迷时,性价比成为抗风险的主要依据,同样也是活跃市场的良药。楼市的火爆和骤冷使一些项目出现虚火旺盛又气血两亏的症状。因此,对于希望在低迷市场中仍能挺直腰板保值升值的楼盘,不用专业机构,老百姓也能给出解决药方,那就是真心实意在产品附加值上下功夫,使楼盘价格名副其实。

目前一些相同地段质量好、口碑好的房子比较好卖就说明了这一点。对于住宅的附加值,据五合国际等建筑专业机构人士介绍,这是一个大概念,不同时期有不同的含义。目前高附加值房屋是指在各项指标全优的基础上,兼顾居住的高品位、舒适性及可持续发展的理念,满足居住者生理、心理和社会多层次的需求,为居住者营造健康、生态、宜居的高品质住宅社区。

增加附加值通常是指在原计划的基础上使新房拥有更多高品质居住要素,使房屋设计建设与居住舒适度息息相关。其中包括环境方面,如景观、建筑外型等;配套方面,如车位、多功能会所等;在产品方面,除了在户型上更加面向当前需求,在建筑材料和技术方面,增加了诸如新风系统、中央吸尘系统、同层排水系统、太阳能系统等提高居住质量的技术和材料应用,在居住生活营造及物业管理方面营造出让居住者有满足和自豪感的氛围。

药性:提高产品附加值实际上是一剂需要常备不懈、按时服用的强体健身必备良药,可提高市场信心,有抵制类似骨质疏松的低层次设计施工产品出现的作用。

药效:是一种楼市补气养血慢性常用药,可以起到使楼盘价格挺直腰板的作用。

第三剂 酒店公寓整体出售

药方:主要针对一些酒店式公寓及写字楼等。据五合智库邹毅、刘力等专业机构人士介绍,近期,包括写字楼、酒店公寓等在内的商业地产整栋销售事件不时出现。如上海中心城区几个典型商业物业寻求整售买家的消息在媒体上出现,其中包括静安区凤阳路601号酒店式公寓、黄浦区九江路的新新商厦、黄浦区四川中路的兴力浦大厦等。同时也有一些国内外大买家正在寻求购买时机。可见,在市场低迷、开发企业资金紧张的情况下,选择整体出售方式,也许是一个良好时机。特别是一些处于市中心地段的酒店式公寓等,因具有良好的地段发展前景,其整体出售商业物业的溢价水平应该不会太低。

药性:整体出售具有特殊产品采取特别方式出售的个性特点,因此其药性针对性强,需要特别对待。

药效:从目前看,北京、上海等城市已出现了成功先例。从需求来看,除了国外投资机构,目前还有三个“候选人”值得考虑,一是大型国有企业。近年来,大型国企获利能力明显增强,其资本实力不容小觑。同时,随着财务会计政策的改变,固定资产将按市场评估价格入账,中心城区商业地产价值的提升,使得国企更愿意持有这些物业资产。二是海外基金。从2005年开始,外资先后在北京和上海两地收购多处物业,以酒店式公寓、写字楼等为代表的商业地产为主,而且收购的物业多数以整售为特征。在经历了“限外令”之后,外资收购动作受到一定程度的限制。但是,国际市场投资回报率的偏低和人民币的升值预期,让外资收购国内物业仍然成为一种不错的选择。三是民间资本。虽然没有确切的统计数据,但民间资本活跃已经成为公认的事实。在住宅地产前景不明的情况下,一些一线及处于经济发展高峰期的城市会对他们产生吸引力。(王哲)

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