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本报记者林喆从谷底到巅峰技术

2020-03-27 来源:

本报记者从知情人士处获悉,北京有五单(房地产投资)正在筹备期,第一单REITs或将在北京诞生。随后,本报记者致电北京金融局副局长谢建华,他告诉记者,已经有具体的方案形成,但何时推出还没有明确时间表。“主要是看监管部门何时审批,选的物业够不够好,方案是否能过关。”

2008年12月 日,国务院常务会议研究确定了九项金融措施。其中,第五条明确表示要发展房地产投资信托基金。在中国大陆创设REITs市场,已近在眼前。对于开发写字楼、酒店、商场、工业厂房、酒店式公寓等租赁性物业的发展商而言,将迎来历史性的发展契机——通过将物业打包发行REITs,可将其长达15年左右的投资回收周期缩短至6年左右;大幅提高其原本落后于住宅类开发商的发展速度,彻底改变其业务发展模式。

分析报告认为,若中国大陆正式创设REITs市场,、、、、、、、、等公司将受益。对于相关公司而言,非住宅类的物业和土地储备越多的公司,其利好越大;财务杠杆越高的公司,其发行REITs的意愿越强。

据了解,除了此前披露的上海多家房地产企业推出的债权类REITs方案外,中金公司、等券商也组建了专门的REITs开发团队,海通证券则在衍生品产品部的基础上进行REITs产品开发,其开发的股权类REITs方案已上报上海市金融办;而中信证券在天津滨海新区的REITs开发方面居于主导地位。此外,包括嘉实基金在内的部分基金公司和一些具有地方政府背景的企业也在进行REITs产品的开发工作。

上海和天津有关方面,都已明确表示在浦东新区和滨海新区开展REITs试点筹备工作,北京并未公布详细计划。谢建华表示,北京将于近日正式公布筹备工作的进展。而另据了解,金融街(000402.SZ)、北辰实业(601588.SH)等公司都可能加入试点,并已形成方案。截至2009年底,金融街将有54.6万平方米自持物业开业,预计至2012年,公司将有100万平米的优质物业开业。而北辰实业的持有型物业规模在120万平方米左右。

金融街和北辰实业关注REITs模式已久。公司债顺利发行后,金融街层曾表示,将积极开展融资创新工作,持续关注短期融资券、中期票据、REITs等融资模式。北辰实业管理层也曾公开表示将会研究REITs模式。

前述知情人士透露,尽管已经形成方案,但是上市公司的动力并不充足。他解释说,由于发行REITs意味着到持有型物业的产权转移,很多公司并不愿意将持有型物业“卖”出去,尤其是在现金流充裕的状态下。金融街去年年初完成增发融资82亿后的现金流已高达112.47亿元。北辰实业由于房地产市场好转,营业收入也有大幅度增加。

另外一个现实的问题是,物业的出租率以及租金回报率问题。目前公认出租情况较好,租金回报较高的物业是中国国贸(600007.SH)旗下物业。而中国国贸半年报显示,公司今年各项业务出租率均有所下滑:受国际金融危机及北京地区高档物业供给增加的影响,公司的写字楼(出租率:96.6%)、商场(97.2%)和公寓(7 . %)出租率全面下滑,分别比2008年全年降低1、2和11个百分点。出租率下滑导致营业收入减少。

“整个行业的整体的租金回报率都比较低,即使推出REITs试点,目前还很难达到理想中的高收益率和出租率。”中原证券分析师魏博对本报记者表示。

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